Se ha convertido en una de las noticias recurrentes desde hace meses: La dificultad de cualquier persona, sobre todo jóvenes, para encontrar vivienda, asequible, de acuerdo a sus posibilidades en un momento en el que los pisos llevan varios años al alza. El precio medio de la vivienda en la inmensa mayoría de los municipios españoles resulta prohibitivo para cientos de miles de aspirantes a tener una vivienda en propiedad. Para los ciudadanos, el acceso a la vivienda es un derecho y una necesidad fundamental en su vida. Pero es que, además, el valor de la vivienda afecta también a los inversores y al mercado inmobiliario en su conjunto.
Un estudio elaborado por UVE Valoraciones asegura que 13 provincias españolas sufren un claro déficit de vivienda: Barcelona (-85.371 viviendas), Madrid (-76.982 viviendas), Valencia (-53.181), Baleares (-46.413), Murcia (-26.989), Vizcaya (-19.780), Álava (-7.656), Valladolid (-4.344), Zaragoza (-2.765), Alicante (-2.134), Guipúzcoa (-946), Las Palmas (-516) y Navarra (-144). En su conjunto, el déficit en estas provincias asciende a más de 327.000 viviendas. Mientras que las casas que se terminan cada año oscilan entre 100.000 y 125.000, lo que refleja un claro desequilibrio entre la oferta y la demanda. Según los expertos España necesitaría duplicar el ritmo de construcción para dar techo a los hogares que se formarán hasta 2024.
Además, este problema no es un hecho aislado de España. Según la última encuesta de consumidores elaborada por el Banco Central Europeo (BCE), los europeos se muestran más pesimistas en febrero respecto a la evolución del precio de la vivienda. Si a principios de año la convicción era que la vivienda subirá de precio el 2,5% en los doce meses siguientes, en febrero esa estimación es ya del 2,6%.
Desde que en 2015 comenzó la recuperación del sector la demanda siempre ha ido por delante de la construcción de vivienda de obra nueva y este desajuste demanda y oferta de vivienda viene motivado en gran parte por la falta de suelo.
La falta de suelo, un factor clave
«El elemento que más contribuye al incremento de precios es la tensión sobre el suelo». Un hecho que destacan todos los profesionales como Javier Kindelan, vicepresidente y Head de Living de la consultora inmobiliaria CBRE. Para él, la escasez de terrenos unida a que la demanda de hogares va a continuar al alza en los próximos años con una producción de vivienda que se mantendrá estable, lo que le lleva a plantear que los precios van a estar cada vez más tensionados en los próximos meses, puesto que hay otros factores como la inflación, el precio del dinero, el coste de los materiales y de la mano de obra, que también incrementan los precios. Todos estos factores dificultan la puesta en marcha de nuevos desarrollos residenciales.
Una normativa obsoleta
Desde la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) se considera que la paralización y anulación de planeamientos urbanísticos ha afectado a la mayoría de los municipios españoles. Los desarrollos urbanísticos se han topado con frecuencia con trabas en los tribunales por defectos en la elaboración de los planes, un obstáculo que el Gobierno pretende atajar al retomar la modificación de la ley de suelo que decayó en la pasada legislatura. La iniciativa, reclamada tanto por los propios ayuntamientos como por el sector del inmobiliario, pretende agilizar la puesta en el mercado de suelos y la consiguiente construcción de viviendas. construcción.
La media de cualquier plan general en una ciudad media de España es de más de 20 años, mientras que su elaboración tarda entre 5 y 10 años. El planeamiento de las ciudades es un proceso complejo en el que la legislación exige que los planes de ordenación urbanística vengan acompañados de diversas memorias justificativas, trámites ambientales, económicos, de participación ciudadana, por no hablar de la gran cantidad de informes sectoriales preceptivos y vinculantes.
Son muchos los casos en los que, por defectos de forma, tramitación o falta de informes, se han perdido años de esfuerzo colectivo y obligando a mantener un planeamiento obsoleto.
Es necesario, por tanto, una modificación de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana para evitar esta situación tan poco operativa y que se introduzcan cambios que permitan corregir errores formales menores y así impedir la anulación de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, de esta manera se daría estabilidad, certeza y sobre todo seguridad jurídica al sector inmobiliario.
El ministerio de Vivienda asegura que la modificación de la ley de suelo simplificará los procesos de planeamiento urbanístico y ayudará a promover actuaciones de rehabilitación y construcción en las ciudades en un momento en el que las distintas administraciones se afanan por ampliar el parque de vivienda. El sector de la construcción comparte esta postura: «Si queremos hacer frente a la falta de oferta de vivienda de nuestro país y a las dificultades de accesibilidad necesitamos desarrollar y gestionar suelo de manera más eficaz y con mayor seguridad jurídica», valora Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de APCEspaña.
La modificación de la Ley del Suelo es necesaria para solucionar el problema de la falta de suelo, pero no suficiente y debería completarse con otras medidas, tanto a nivel nacional como autonómico. La receta pasaría por la simplificación administrativa, la coordinación de informes sectoriales, con silencio administrativo positivo, el impulso de la colaboración público privado y un mayor fomento de la seguridad jurídica. Son medidas algunas de fácil implantación y otras a desarrollar, a medio plazo, pero en todo caso siempre servirán para agilizar e impulsar la creación de la materia prima escasa del sector que es el suelo.
